Labours plan att bygga 1,5 miljoner bostäder – går det att leverera?

BBCInvånarna i Northstowe i Cambridgeshire har fått många försäkringar. Planen är för mer än 10 000 nya bostäder för 26 000 människor som en del av Storbritanniens första nya stad sedan Milton Keynes byggdes för sex decennier sedan. Sex år efter att människor först flyttade in i de 1 480 hus som byggts hittills, finns det tre skolor, en pub , och några andra faciliteter – men inga butiker eller läkarmottagningar. Labour har pekat ut Northstowe vid namn som en del av sitt löfte att bygga 1,5 miljoner bostäder under de första fem åren vid makten. I slutet av augusti avslöjade det planerna på en ”nya hemsaccelerator”, som kansler Rachel Reeves har beskrivit som en ”taskforce för att påskynda fastnade bostadsplatser” som Northstowe. Det är inte bara planeringsreformer som regeringen har ögonen på. På Labour-konferensen den här veckan sa bostadssekreterare Angela Rayner till BBC att hon vill se ”den största vågen av kommunala bostäder på en generation och det är vad jag vill mätas på”. Labour hoppas att dess stora husbyggande kommer att sänka priserna – något som verkligen behövs för många unga som inte har råd att köpa eller hyra. I förhållande till årsinkomsten har bostäder inte varit så dyra i England och Wales på över ett sekel. Samtidigt är planeringsgodkännanden på det lägsta antalet sedan registreringar började 1979. Men kommer Labours planer verkligen att göra stor skillnad? Eller riskerar den att göra samma misstag som den förra regeringen? Prata med dem inom branschen och du hör oro. Planeringsreformer har begränsad inverkan Den föreslagna planeringsöversynen är vad Labour har koncentrerat sig mest på hittills. Man vill återinföra bostadsmål för kommuner och göra det enklare för byggherrar att bygga på så kallade ”gråa” delar av det gröna bältet. ”Snart kommer vi att lägga upp planer för att påskynda och effektivisera planprocessen ännu mer”, ett bostäder. säger en talesperson för avdelningen till BBC. Planeringsreformer kan dock bara uppnå så mycket – oavsett hur omfattande de är. Medan Labour kan ändra policyn om vilken typ av webbplatser som ska få planeringsgodkännande och anställa fler människor för att påskynda planeringsgodkännanden när det gäller att lägga spadar i på marken byggs de flesta nya bostäder i Storbritannien av en handfull stora husbyggare. Och regeringen kan inte berätta för dem när och hur mycket de ska bygga. Om ekonomin går bra och räntorna är låga, gillar husbyggare att leverera hem eftersom de är övertygade om att folk kommer att köpa dem. Om räntorna är höga, som de är för tillfället, tenderar de att sakta ner. PA Media/ Joe GiddensRayner (bilden till vänster, med Sir Keir Starmer) har inlett en konsultation om rätt att köpa bostäder”Antalet hus som byggs är mycket mer i linje med BNP än vad det är med politikers önskemål om att få dem byggda, säger Peter Bill, bostadsförfattare och journalist. Han beskriver målet på 1,5 miljoner som ett ”dumt löfte” och påpekar att utvecklare levererar inte en tjänst efter hur mycket britter behöver den. Precis som alla andra företag gör de det för vinst. Detta förklarar varför stora husbyggare har levererat färre hem under de senaste åren. Tidigare denna månad publicerade Barratt Developments, Storbritanniens största husbyggare, en nedgång i slutförandet i sina senaste resultat och sa att de skulle bygga ännu färre bostäder nästa år. Det sa att ”tryck på levnadskostnader, mycket högre bolåneräntor och begränsat konsumentförtroende” skadade bostadsefterfrågan. När det gäller Northstowe finns det frustration över regeringens förslag att platsen är ”stoppad” och behöver en arbetsgrupp för planering för att ”accelerera ” it. En källa nära det lokala rådet pekade på de senaste framstegen – Homes England, Keepmoat och Capital&Centric undertecknade ett avtal om att leverera 3 000 bostäder och en ny stadskärna i Northstowe i juli – och sa att leveranshastigheten där beror på marknaden, inte planeringssystemet. ”Det finns inga planeringsproblem”, tillade källan. Har utvecklarna skulden? Istället för att skylla på planeringssystemet, anklagar vissa de stora husbyggarna för markbanker – som sitter på platser som redan har bygglov men vägrar att bygga på dem tills de känner att marknadsförhållandena innebär att de kan göra maximal vinst. ”En av de stora frågorna är monopoliseringen av bostadsmarknaden”, säger Elizabeth Bundred-Woodard, policychef på Campaign to Protect Rural England. ”De stora husbyggarna vill inte översvämma marknaden för då skulle priserna falla.” Hon säger att regeringen skulle kunna ta itu med detta genom att stödja mindre husbyggare, som hon säger tenderar att få mer stöd av lokalbefolkningen, särskilt på landsbygden. -argumentet är att de stora husbyggarna är ”pristagare” snarare än ”prissättare”, eftersom de flesta av de bostäder som köps och säljs i Storbritannien är begagnade. Det är försäljningspriset för dessa begagnade hus snarare än de stora husbyggarnas nycker som bestämmer priset på bostäder, går tanken. Getty Images/ Sean GladwellLabour har också lovat att uppdatera den nationella policyplaneringsramen och återställa obligatoriska bostadsmål. Och utvecklare skulle hävda att de inte är hindret. En talesperson för Home Builders Federation (HBF), lobbygruppen som representerar de stora husbyggarna, beskrev idén med markbanker som en ”myt” och hävdade att det som blockerar mindre husbyggare istället är ”den ökande komplexiteten, byråkratin, regleringskostnaderna , och förseningar i planeringsprocessen. Konkurrens- och marknadsmyndighetens (CMA) uppfattning är att ”byråkrati” och vårt överberoende av stora husbyggare båda är fel. ”Det komplexa och oförutsägbara planeringssystemet, tillsammans med begränsningarna hos spekulativ privat utveckling, är ansvarig för den ihållande underleveransen av nya bostäder”, avslutades den efter en ettårig studie av huruvida de stora husbyggarna kontrollerar marknaden. Med andra ord, även om Labours planeringsöversyn kan hjälpa till att flytta urtavlan på bostäder, är det osannolikt att räcka.Hur man finansierar sociala bostäder. Arbetet fokuserar också på socialt boende. Förutom att utlova den största ökningen av socialt bostadsbyggande på en generation, syftar det till att ändra lagstiftningen om köprätt för att göra det lättare för kommuner att köpa eller bygga sociala bostäder med de pengar de tjänar på försäljningen. ”Det enda sättet du är Att komma någonstans nära 1,5 miljoner bostäder är genom att satsa miljarder pund på att bygga bostäder för fattigare människor”, hävdar Bill. Under större delen av 1900-talet spelade kommunerna en stor roll i att bygga bostäder och levererade upp till 80 % av bostäder under vissa år, men mellan 1980- och 2000-talen sjönk leveransen av sociala bostäder när regeringar valde privatisering. Idag levererar kommunerna en bråkdel av nya bostäder, varav huvuddelen levereras av de stora privata husbyggarna. Praktiskt taget de enda sociala bostäderna som har byggts under de senaste tre decennierna har kommit från bostadsföreningar. Getty Images/ Justin PagetUnder mottot ”get Britain building again”, planerar Labour att öka bostadsutvecklingen på brownfields och green belt-tomter Om råden ges pengar för att bygga sociala bostäder, hävdar kampanjer att de kommer att få tillbaka hyresintäkterna. De förhandsinvesteringar som krävs för att göra detta kan dock bli mer än väntat, eftersom strävan att bygga 1,5 miljoner bostäder på bara fem år kan få material- och arbetskostnaderna att stiga. inte en silverkula. Bristen på kompetens inom bostadsutveckling i kommuner innebär att välmenande planer kan gå fel i all hast. 2014 startade Croydon Council ett företag som heter Brick by Brick, som det sa skulle leverera prisvärda bostäder till sina invånare. Istället kollapsade företaget sju år senare, med en rådsrapport som tillskrev detta till ”brister i styrningen”. Revisorerna sa att den misslyckade satsningen var en av anledningarna till att Croydon gick i konkurs 2021. Rådet skulle fortsätta med att förklara konkurs två till ”Företagets dåliga resultat, i kombination med bristande styrning, bidrog till rådets nuvarande skuldposition på 1,4 miljarder pund på den allmänna fonden,” sa en talesperson till BBC och tillade: ”Rådet har sedan dess arbetat outtröttligt för att begränsa uppkomna förluster.” Croydon sålde av den sista Brick by Brick-fastigheten i juni. Partnerskap med privata utvecklare Det finns ett annat sätt. I Northstowe samarbetar bostadsquango Homes England med den privata sektorn. Tanken är att regeringen kan skära ner på sina egna kostnader och samtidigt dra nytta av branschexpertis. Det är också vad Londons borgmästare försöker uppnå med den privata utvecklaren Pocket Living. Tillsammans är de byggstenar av lägenheter där alla bostäder uppfyller den officiella definitionen av prisvärd – 80 % av marknadsvärdet – för både hyra och försäljning. Ett av deras flaggskeppsprojekt är i Croydon. Paul Rickard, VD för Pocket Living, tror regeringen måste göra mer för att hjälpa mindre företag som hans, vilket kan hjälpa till att ta itu med farhågor om ett husbyggandemonopol. ”Om små och medelstora företag inte stöds kommer den att dö ut”, säger Rickard och påpekar att den tidigare regeringen spenderade miljarder på Help to Buy-programmet, där det i praktiken gav förstagångsköpare kontanta bidrag vid köptillfället. Han säger att regeringen istället skulle kunna styra om pengarna till sociala bostäder. ”Du kan inte ha ett subventionerat boende utan subvention”, säger han. Partnerskap har dock sina fel också. Även om Pocket Living-hem uppfyller den officiella definitionen av prisvärda, är 80 % av marknadsvärdet fortfarande utom räckhåll för många människor. Rickard beräknar att för två decennier sedan, när utvecklaren började bygga, hade cirka 40 % av sin målmarknad råd med Pocket Living-hem. . Nu tror han att siffran är mindre än 8%. Vissa bostäder har byggts som är mer överkomliga, med priser baserade på lokala inkomster snarare än marknadsvärde, vilket Pocket Living kan leverera på grund av dess ”relativt låga marginaler”. Företaget måste fortfarande överväga vad som är vettigt ur ett affärsperspektiv. ”Det kommer en punkt då ett system helt enkelt inte kan levereras”, säger Rickard. Kort sagt, det finns nackdelar med alla standardideer för leverans av bostäder: förändringar i planeringssystemet gör bara så mycket, sociala bostäder kostar pengar och privata utvecklare måste göra vinst. Är vi alltför inriktade på att bygga? Andra har föreslagit att ett målmedvetet fokus på att bygga 1,5 miljoner bostäder under de kommande fem åren inte är rätt tillvägagångssätt för att lösa bostadskrisen. Till exempel rekommenderar en rapport från Joseph Rowntree Foundation (JRF) som publicerades i mars att regeringen och kommunerna köper bostäder från hyresvärdar för att hyra ut dem till mycket billigare hyror. Även detta skulle kosta pengar, men JRF säger att råden skulle göra detta tillbaka från hyresintäkter och från de pengar som sparas genom att inte förlita sig på att hyresvärdar ska hysa sina mest utsatta genom tillfälliga boenden – något som redan kostar kommunerna miljarder. JRF säger att detta skulle kunna komplettera befintlig social bostadsutveckling, och det skulle bidra till att ge miljontals människor ett billigare ställe att bo på, vilket i slutändan är frågan i hjärtat av bostadskrisen. Idéer som dessa förblir i utkanten av politiken, och Labour kommer sannolikt fortfarande att behöva leverera nya bostäder på platser som Northstowe där bostäder kan byggas på skala för att hantera bostadskrisen. Men lösningar som de från JRF visar utbudet av tillgängliga alternativ. De miljontals britter som inte har råd att köpa eller hyra sina egna hem kan tacka regeringen för att de tänker utanför ramarna. BBC InDepth är det nya hemmet på webbplatsen och appen för den bästa analysen och expertis från våra främsta journalister. Under ett distinkt nytt varumärke kommer vi att ge dig nya perspektiv som utmanar antaganden och djupgående rapportering om de största frågorna för att hjälpa dig förstå en komplex värld. Och vi kommer att visa upp tankeväckande innehåll från hela BBC Sounds och iPlayer också. Vi börjar smått men tänker stort, och vi vill veta vad du tycker – du kan skicka oss din feedback genom att klicka på knappen nedan.