Hur ”perfekt storm” blåste bort planerade sociala hem som England behöver

PAHusbyggare säger att de har tusentals prisvärda bostäder redo att byggas men inga köpare. England har en bostadskris – mer än en miljon familjer och individer står på väntelistan för ett socialt hem. Experter tror att 90 000 av dessa bostäder behöver byggas varje år för ett decennium för att hysa alla – men mindre än 5 000 färdigställdes under det senaste året. Och det finns farhågor att problemet kommer att bli ännu värre. Vi pratade med organisationer som arbetar med planering, byggande och förvaltning av sociala hem som berättar att de befinner sig i ett ”perfekt storm” av ekonomisk osäkerhet, olämpligt byggande och enorma reparationskostnader. Resultatet, säger de, är att tusentals tomter öronmärkta för billiga och sociala bostäder inte byggs trots det enorma behovet. The Home Builders Federation, som representerar husbyggare , berättade för BBC att deras medlemmar har minst 13 000 prisvärda fastigheter, inklusive sociala hem, redo att byggas just nu. Men de kan inte börja eftersom det inte finns några bostadsleverantörer som kan köpa dessa fastigheter.” hotar allt mer överkomligt och övergripande bostadsutbud”, säger Steve Turner, verkställande direktör på Home Builders Federation. ”Små tomter hindras från att starta och större tomter stoppas som ett resultat.” Tragedier från Grenfell och Awaab Det största problemet, säger experter till oss, är att bostadsleverantörer – främst bostadsrättsföreningar – inte längre har så mycket pengar att spendera på att köpa nya fastigheter som de gjorde tidigare. Bostadsföreningar är mestadels ideella organisationer som köper upp fastigheter till rimliga priser och hyr ut dem som sociala bostäder till låginkomsthyresgäster till rabatterade priser, och får statligt bidrag för att göra det. De måste spendera mer pengar på att reparera de hem de redan äger, säger de – vilket betyder mindre att spendera på att köpa nya fastigheter. I efterdyningarna av Grenfell-branden har ägarna av byggnader som befunnits innehålla osäker beklädnad spenderat miljarder pund för att ersätta det. The National Housing Federation (NHF), som representerar bostadsföreningar, uppskattar att det kommer att kosta deras medlemmar 6 miljarder pund. De säger också att de spenderar mer pengar på att åtgärda fuktproblem efter tvååriga Awaab Ishaks död, som dog av andningsproblem orsakade av forma. En ny lag uppkallad efter honom kommer att kräva att hyresvärdar som äger sociala bostäder reparerar fuktiga bostäder snabbare. Bostadsföreningar tjänar också mindre pengar på att hyra ut sociala bostäder, säger de. Marie Chadwick, policyledare på NHF, förklarar att över Det senaste decenniet har regeringen sänkt och satt ett tak på hyran som betalas av hyresgäster i sociala bostäder. ”Detta motsvarade 3 miljarder pund i förlorade hyresintäkter för bostadsföreningar förra året”, säger hon. Förutom att ha mindre pengar än väntat innebär de ofta förändrade hyresnivåerna att bostadsföreningar kämpar för att förutsäga hur mycket hyresintäkter de kommer att ha i framtiden , säger de. De säger att denna osäkerhet gör det svårare att budgetera hur mycket de kan spendera på att köpa nya fastigheter och minskar mängden pengar som banker är villiga att låna ut till dem för att finansiera dessa köp. Höga räntor gör också att låna dessa pengar dyrare. ”Finansiell förödelse” Situationen har blivit så illa att flera kommuner varnar för att de kan gå i konkurs om inte fler sociala bostäder byggs – på grund av de pengar de spenderar på tillfälliga bostäder för personer på väntelistor. Under det senaste året spenderade de mer än 1 miljard pund på tillfälligt boende för människor som inte har någon annanstans att ta vägen. Om deras områden hade fler sociala hem skulle de kunna hysa dessa människor istället för att betala för att de ska bo på hotell och vandrarhem. Vissa kommuner köper och förvaltar fortfarande sina egna sociala hem – men den ekonomiska pressen de är under gör att de inte har råd att köpa de nya fastigheterna som erbjuds av husbyggare, säger de. Claire Holland, ordförande för London Councils, som representerar de 33 baserade i staden, säger att bostadskrisen är ” orsakar förödelse för rådhusets finanser över hela huvudstaden” och att ”de nuvarande utsikterna är dystra”. Dessa ekonomiska problem, som drabbar bostadsrättsföreningar och kommuner, beskrevs för oss upprepade gånger som huvudorsaken till att tusentals platser öronmärkta för prisvärda och sociala bostäder är inte byggs – trots Englands enorma behov av dem. ”Inte vad vi vill ha” Det finns också problemet med att de sociala bostäderna inte matchar vad bostadsrättsföreningarna vill ha. Ett vanligt klagomål är att de erbjuds för många enrumslägenheter och inte tillräckligt med familjehem. Över 150 000 barn bor för närvarande i tillfälligt boende. Bostadsföreningar säger också att alltför många av dessa hem har gaspannor, vilket inte passar deras planer på att vara mer miljövänliga. Storbritannien är lagligt skyldigt att nå nettonoll koldioxidutsläpp till 2050. Flera organisationer berättade för oss att fler av dessa planerade sociala bostäder kunde ha köpts om bostadsföreningar hade varit mer involverade i början av planeringsprocessen. Husbyggare säger att deras hem var godkända av kommunerna och att det skulle bli kostsamt att ändra dem nu för att passa bostadsföreningarnas önskemål.” Det är en perfekt storm”, säger Chadwick, en bedömning som flera andra personer vi pratat med höll med om. ”Dessa faktorer har oundvikligen lett till en minskning av planerna för att bygga nya billiga och sociala bostäder i en tid då de behövs mer än någonsin.” Regeringens gåta Vad kan hjälpa? Husbyggare säger att bostäder som tidigare godkänts för att byggas som bostäder till överkomliga priser, enligt vad som kallas Section 106-kontrakt, skulle kunna tillåtas till försäljning på den öppna marknaden. De säger att detta skulle göra det möjligt för dem att bygga fler bostäder och hjälpa till att uppfylla regeringens övergripande mål för husbyggande – 1,5 miljoner under de kommande fem åren. I gengäld skulle husbyggare ge lite pengar från dessa försäljningar till kommunerna. Men det hjälper inte kommunerna att få de sociala bostäder de behöver för familjer att fastna på väntelistan. En annan möjlighet är att regeringen ändrar reglerna kring hur bostadsrättsföreningar kan spendera pengarna de får eller – som det ofta sa till oss – de skulle kunna ge dem mer pengar totalt sett för att köpa nybyggda sociala hem. Men Labour har konsekvent sagt att de offentliga finanserna är trånga efter att ha ärvt vad de hävdar som de värsta ekonomiska omständigheterna sedan andra världskriget. Regeringen ska tillkännage en ny budget detta månad och Polly Neate, verkställande direktör för Shelter, säger att de måste tillhandahålla mer finansiering. Hennes välgörenhet och NHF var ansvariga för forskningen som kräver att 90 000 nya sociala hem ska byggas årligen – ett mål som godkändes i maj av en kommitté av parlamentsledamöter som är specialiserade i bostadsfrågor. Regeringen säger att den erkänner behovet, och bostadsministeriet säger till oss att de kommande fem åren kommer att se den ”största ökningen av sociala och överkomliga bostäder på en generation”. Neate tillägger: ”Om vi ​​verkligen vill ha ekonomisk tillväxt i det här landet har vi inte råd att inte bygga. ”Regeringen måste sätta ett tydligt mål och investera i en ny generation av sociala hyresbostäder – att bygga 90 000 per år i tio år kommer att rensa väntelistor för sociala bostäder och stoppa hemlösheten för gott.”