Varför serviceavgifter i lägenheter spiralerade utom kontroll

BBC Under 2016 var Michele McInroy överlycklig över att hämta nycklarna till sitt nya hem – en lägenhet med två sovrum i en renoverad byggnad i Woolwich, södra London. Men hennes glädje försämrades snart. Gemensamma områden försummades, hissar fungerade inte och reparationer gick inte att fixa, säger Michele. Tidigare i år ökade hennes serviceavgift till cirka 10 000 pund per år, vilket markerar en ökning med 320 % på fem år. Michele, som arbetar som tjänsteman, hoppas kunna flytta från huvudstaden till Dundee för att komma närmare sitt barnbarn, men hon är kämpar för att sälja lägenheten. ”Jag förlorar tid som jag skulle kunna spendera med min familj som verkligen är värdefull för mig”, säger hon. ”Jag känner mig bara instängd och det finns absolut ingenting jag kan göra.” Över hela England och Wales berättar andra husägare liknande historier , eftersom de årliga serviceavgifterna har stigit avsevärt. Genomsnittet är för närvarande £2 321, en ökning med 44 % sedan 2016, enligt fastighetsmäklaren Hamptons. I London är det 2 500 pund, vilket är en ökning med 52 % under samma period. Andra som jag har pratat med säger att deras serviceavgifter har ökat med 400-500 % under den tiden. Micheles serviceavgift är nu cirka 10 000 pund per år. Bland dem är Gaz Rahman, vars årliga serviceavgift för sin lägenhet i Londons stadsdel Tower Hamlets nådde £4 654 2024, upp från £960 fem år tidigare. ”Det finns inget ansvar”, hävdar han. ”Det stämmer helt enkelt inte.” Sue Robertson, som äger en lägenhet med ett sovrum i West Sussex, rapporterar att hennes serviceavgift har ökat med 320 % sedan 2019 – från 750 pund till 3 198 pund per år. Vissa hyresvärdar har öppnade upp om den förödande effekten av dessa kostnader på deras liv – bland dem är fall av konkurs, press på relationer och psykisk hälsa. Sue Robertson berättar att hon lades in på sjukhus efter att ha försökt begå självmord. Den ekonomiska pressen var, säger hon, en stor faktor. ”Allt blev bara för mycket för mig.” I flera år har politiker sagt att de planerade att ta itu med den här frågan. Sedan, förra veckan, åtog sig den nuvarande regeringen att avskaffa arrenderätten. Bostadsminister Matthew Pennycook sa i ett uttalande att det kommer att bli ett samråd och en vitbok i början av nästa år – men för vissa har detta kommit för sent. Och frågan som återstår är, hur nådde den en punkt där regeringen behövde ingripa? En del av problemet är att detta är ett arkaiskt system, baserat på principer som går tillbaka till jordägarnas och hyresgästernas feodala dagar. Enligt det nuvarande systemet måste hyrestagare betala avgifter till en friinnehavare för tjänster, inklusive underhåll och reparation av gemensamma utrymmen och byggnadsförsäkringar. Ofta utses en förvaltande agent av friinnehavaren. Det vaga språket i den nuvarande lagen ökar förvirringen. Lagen säger helt enkelt att serviceavgifter måste vara ”rimliga” och att när kostnader hänför sig till arbete eller tjänster måste de vara av ”rimlig” standard. Men kampanjledare på området hävdar att det finns en annan fråga på spel: det vill säga skrupelfria friinnehavare och förvaltande agenter som utnyttjar systemet. ”Exploatering på fullt dagsljus”Som Sebastian O’Kelly, VD för Leasehold Knowledge Partnership, uttrycker det: investerare höll fast vid det faktum att de kunde tjäna pengar på boomen i nybyggda flerbostadshus som har vuxit upp över hela landet under de senaste 25 åren. Tidigare var de flesta friägare lokala myndigheter eller markägare men boomen har lett till investerare – inklusive riskkapital, pensionsfonder och till och med välgörenhetsorganisationer – engagera sig. Intäkter från tomträttsavgäld och förlängningar av hyreskontrakt samt det stigande värdet på själva marken gör allt detta lukrativt. ”Vi talar om en fastighetssektor på flera miljarder pund.” Han hävdar att hyresinnehavare är utlämnade till företag som ”bara är där för att tjäna pengar på dem”. I en nyligen genomförd undersökning granskade BBC omkring 140 domstolar relaterade till ett London-baserat företag, Assethold, och upptäckte att domare har bedömt det att ha överdebiterat husägare med en sammanlagd summa på nästan 1,2 miljoner pund. Assethold sa att det ”aktivt granskade slutsatser från tidigare domstolsbeslut” och hade genomfört ändringar där det var nödvändigt. Men BBC har sett klagomål om andra företag som också anklagas för att ta över hyrestagare. Problemet med att bevaka detta är att vem som helst kan köpa en egendom och vem som helst kan ställa in sig som en managing agent. ”Det finns fortfarande tusentals människor som utnyttjas”, säger Sir Peter Bottomley, tidigare fader till underhuset och en kämpe mot arrendesystemet. ”Berättelserna som har kommit till mig under mina senaste 15, 20 år i parlamentet skulle få de flesta att gråta.” Han säger att dessa inkluderar många berättelser om att hyresrättshavare utnyttjas av friinnehavare. ”Och det har hänt mitt på ljusa dagen.” Under sina 49 år som parlamentsledamot kampanjade Sir Peter Bottomley mot hyresrättssystemet. Han hävdar också att det ”ofta är de unga och mindre välbeställda som besväras av kostnader som de inte har råd med, på sätt som är omotiverade”. The Residential Freehold Association (RFA), som representerar de största friägarna i landet, håller inte med om att systemet är ”exploitativt” men säger att det har ”kallat förbättringar av köp- och säljprocessen för bostäder” så att hyresvärdarna förstår sina skyldigheter. Frågor kring transparensStora nybyggda fastigheter och byggnader kan vara komplexa och dyrt att underhålla, men ett problem bland vissa är bristen på transparens. Hyresgäster har klagat på rejäla räkningar med små detaljer eller oförklarliga krav på iögonfallande höga summor. Leasehold Advisory Service säger att av de 33 000 personer som har sökt råd under de senaste fem åren har de fått fler klagomål på serviceavgifter än något annat ämne. Branschinsiders hävdar dock att det finns legitima skäl för stigande avgifter, inklusive följderna av Covid-19-pandemin, såväl som nedfallet från Brexit. ”Vi har sett betydande inflation de senaste åren, såväl som omfattande materialkostnadsökningar efter Covid-pandemin. Detta leder i slutändan till högre serviceavgifter”, sa RFA i ett uttalande.Jaclyn Mangaroo från Property Institute, ett professionellt organ som representerar förvaltande agenter i England och Wales, är bland dem som hävdar att Brexit utlöste en ökning av kostnaderna. Vissa säger faktiskt att ett utträde ur EU har lett till brist på arbetskraft i branschen. Mrs Mangaroo påpekar också att brandtragedin i Grenfell har sett försäkringsavgifterna stiga, vilket i sin tur har ökat serviceavgifterna. Hennes organisation vill dock att chefsagenter ska regleras för att förhindra vad hon kallar ”missbruk” av systemet. Dess medlemmar är ordentligt utbildade, betonar hon, ”men det finns ingen tillsyn eller ansvarsskyldighet för dem utanför medlemskapet, för alla andra som är verksamma”. Förra veckan meddelade bostadsministern att de skulle reglera förvaltningsagenter men tillade att de måste rådgöra om detta. först. Labours nya planer Att avskaffa hyresrätter för lägenheter ingick inte i Leasehold and Freehold Reform Act 2024. Till slut tog den konservativa regeringen slut tid för att få in allt man ville ha i lagstiftningen innan Rishi Sunak kallade till det allmänna valet. Lagstiftningen som antogs innehöll vissa vinster för arrendatorerna, som att ge dem mer makt att köpa sin egendom. Nu kommer dock vissa delar av den förra regeringens planer som aldrig införlivats att föras vidare av Labour, inklusive att göra det lättare för invånarna att skaffa sig ”rätt att leda”. (Med andra ord, de kommer fortfarande att ha en friägare men kan ta över förvaltningen av sin byggnad.) RFA säger dock att deras studier visar att ”självförvaltning inte ser ut att göra någon skillnad” för kostnaderna för serviceavgifter. För två decennier sedan introducerades det gemensamma systemet där invånarna äger byggnaden och en faktor (en typ av fastighetsmäklare) underhåller byggnadernas gemensamma utrymmen för deras räkning. Till skillnad från managing agents i England måste faktorer registreras.Commonhold har varit ett alternativ i England och Wales sedan det introducerades under Tony Blairs regering 2002, men mandatperioden har inte slagit fast – det gäller endast 1 % av fastigheterna i England och Wales. Sedan, förra veckan, meddelade Pennycook att allmännyttan skulle göras till ”standard besittningsrätt” som en del av den bredare planen att avskaffa arrenderätten, men allt detta kommer att ta tid att komma rätt. Premiärministern upprepade detta i en radiointervju. Katie Kendrick, grundare av National Leasehold Campaign (NLC), anser att allmänning är rätt väg framåt. ”[It means] lägenhetsägarna har alla ett egenintresse av att få bästa valuta för pengarna på serviceavgifter. Men RFA varnar för att allmänning inte är en ”silverkula”. Ibland går inte alla invånare i en byggnad med på att arbeta framåt, vilket kan bromsa reparationer eller förhindra att de inträffar alls, säger de. Återstrid från markägare Vad som än händer härnäst kommer det inte att bli lätt. Markägare har makt och djupa fickor och de är beredda att slåss för marken. En grupp stora friinnehavare kommer med en rättslig utmaning enligt Human Rights Act över föreslagna ändringar av beräkningen som används för att kompensera markägare när hyresavtalen förlängs. Henry Hill på ConservativeHome-webbplatsen är skeptisk till att någon regering någonsin kommer att kunna ta sig an allt. de som har ett egenintresse av att bevara tomträtt. ”Vi pratar om tiotals miljarder, hundratals miljarder kanske värda värde, såvida inte regeringen var beredd att försöka ta det utan kompensation, vilket i vår nuvarande rättsliga ordning skulle vara omöjligt”, säger han. ”Formellt avskaffa arrenderätten är kommer inte att hända. ”Men Sebastian O’Kelly är hoppfull. ”Labour måste få det färdigt”, säger han. Labour har sagt att det verkligen kommer att få det färdigt och det ”kopplar på” en del av lagstiftningen som de konservativa köpte in. Dessutom håller de på att utarbeta ett annat lagförslag som kommer att gå längre .Men under tiden växer frustrationen fortfarande bland många hyresvärdar, eftersom allt detta kräver mer väntan. Och enligt Suzanne Muna från Social Housing Action Kampanj (SHAC), ”folk blir organiserade”, med medlemmar som strejkar för serviceavgifter och vägrar att betala skyhöga räkningar. Det är ett riskabelt drag, eftersom det under hyresvillkor kan leda till att hyresinnehavare riskerar att förlora sitt hem. Keeley Livingstone tillbringade hundratals timmar med att fundera över sina räkningar för att utmana hennes serviceavgift. Vissa har dock framgångsrikt ifrågasatt sina serviceavgifter. Fastighetsadvokaten Keeley Livingstone, från Essex, säger att hon kunde spara 140 000 pund för henne och hennes grannar, efter att ha tillbringat mer än 100 timmar på att undersöka deras räkningar och peka på friinnehavaren där de hade blivit överdebiterade. ”Det fanns några saker där. det såg bara inte bra ut, säger hon. ”Vi har en concierge och säkerhet. Jag ifrågasatte det pga [the bill] var så hög, och vi ser inte hälften av dessa människor. Det togs bort – £98 000 värt.” Men andra, som Michele, känner sig fortfarande fast. ”Jag har absolut ingen makt”, säger hon. ”Jag vill sälja min lägenhet och jag kan inte.” Hon säger att Pennycook, som är hennes lokala parlamentsledamot, verkade sympatisk med hennes situation när hon och hennes grannar tog upp den med honom. Huruvida han kan förändra deras speciella situation – och tusentals andras – återstår att se. ”Jag skulle aldrig köpa ett tomträtt igen”, säger Michele. ”Hyresvärdar har för mycket makt. Förvaltningsbolaget har för mycket makt. Det borde vara lika, och det är det inte.” Ytterligare rapportering av Lauren StanleyBBC InDepth är det nya hemmet på webbplatsen och appen för den bästa analysen och expertis från våra främsta journalister. Under ett distinkt nytt varumärke kommer vi att ge dig nya perspektiv som utmanar antaganden och djupgående rapportering om de största frågorna för att hjälpa dig förstå en komplex värld. Och vi kommer att visa upp tankeväckande innehåll från hela BBC Sounds och iPlayer också. Vi börjar smått men tänker stort, och vi vill veta vad du tycker – du kan skicka oss din feedback genom att klicka på knappen nedan.